Yapı Ruhsatı Almadan Önce Tüm Süreçler (Çok Detaylı Anlatım)

12
14335

Babamın bir sözü var: “İnşaat yapmak çok basit, esas sorun arsa sahipleriyle anlaşabilmek.” Doğru ama eksik. Şöyle ki, arsa sahipleriyle anlaştıktan sonra karşına resmi prosedür çıkıyor.

Bu yazımda Yapı Ruhsatı almadan önceki süreci çok detaylı bir şekilde anlatacağım. Lütfen izinsiz paylaşım yapmayalım. Yazıyı ders notu olarak kullanacak hocalarımın da bilgilendirme maili atmasını rica ediyorum.

Arsa sahipleriyle sözlü olarak anlaştıktan sonra sıra işi resmiyete dökmekte..

    1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ( Gerçek ismi: Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)

      – Sözleşmede % kaçla anlaşma sağlandığı
      – İnşaatın yapım süresi
      – Ceza-i şartlar – Tazminat
      – Müteahhitin yükümlülükleri
      – Arsa sahibinin yükümlülükleri
      – Ödenecek kira bedeli
      gibi ana başlıklardan oluşuyor.Biraz daha merak edenler için;
      – Arsa sahibi ve müteahhitin adresleri
      – Arsa sahiplerinin taşınmazlarını müteahhite ne zaman teslim edeceği
      – Sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi durumu
      – Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh olması durumu
      – İlave imar artışı durumunda izlenecek yol
      – İskan alınma detayları
      – Belediyeye, notere vs ödenecek masrafların müteahhite ait olduğu
      – Emlak vergilerini kimin ne süreyle ödeyeceğini
      – Taraflardan birinin sözleşmeden cayması durumunda izlenecek süreç
      – Müteahhitin teslim ettiği mülkün kabul şartları
      – Mücbir sebepler (deprem, yangın, sıkıyönetim, doğal afet vs)
      – Sözleşmenin devri
      – Mirasçıların sözleşmeyi kabulü
      – Yönetim Planı
      – Anlaşmazlıkların çözümünde izlenecek yol gibi konular sözleşmede detaylı bir şekilde belirtilir.
      .

    2. Teknik Şartname

      Teknik Şartname Kat karşılığı sözleşmesine ek olarak konur. Teknik şartnamede müteahhitin hangi malzemeleri, markaları vs kullanacağını belirttiği şartnamedir.Teknik Şartnamede özetle şu bilgiler yer alır:
      – Mimari, statik projelerin kim ve hangi ünvanda biri tarafından çizileceği
      – Binanın taşıyıcı sistemi, beton sınıfı, demir türü
      – Su İzolasyonun nasıl yapılacağı, hangi marka ne malzeme kullanılacağı
      – Dış cephe tasarımı, dış cephede kullanılacak malzeme ve markası
      – Katlar arası, aynı katta daireler arası ve binanın dış cephesinden içeriye ısı ve ses yalıtımının nasıl yapılacağı
      – Çatıda ne malzeme kullanılacağı, çatının detayı ve markalar
      – Alçı, boya, alçıpan, duvar gibi işçiliklerin detayları
      – Sahanlıklara, merdivenlere, bina girişlerine uygulanacak malzeme ve detayları (mermer, granit vs)
      – Daire zeminlerinde kullanılacak parkenin cinsi (lamine, laminant, masif) ve markası
      – Banyo, mutfak, hol, balkon vb. ıslak hacimlerde kullanılacak seramik markası
      – Daire çelik kapıları markası ve türü
      – Daire iç kapıları türü (amerikan kapı, ahşap kapı, ahşap kaplama kapı, lake kapı vs)
      – Banyo ve mutfak dolaplarının detayları ve bazen markası
      – Musluk, klozet, lavabo, batarya, duş teknesi, rezervuar gibi malzemelerin markası (vitra, artema, eca, geberit, newarc vs)
      – Radyatör, havlupan markası
      – Ankastre fırın, ocak, davlumbaz takılacaksa bunların markaları
      – Mutfak ve banyo tezgah malzemesi (granit, akrilik vs)
      – Kombi konulacaksa markası
      – Doğramaların markası ve modeli (Pimapen, Fıratpen, Winsa vs)
      – Elektrik tesisatında kullanılacak kablo, diafon ve üst montaj malzemesi markaları
      – Asansörlerin markası
      – Çevre düzenlemesi detayı
      – Jeneratör var mı, yok mu, varsa markası ve gücü.gibi gibi özellikler Teknik Şartnamede yazılır.Kat Karşılığı sözleşmesinin uzunluğu yaklaşık 10 sayfa, Teknik Şartname uzunluğu da yaklaşık 7 sayfadır. Bu bizim kullandığımız sözleşme için geçerlidir. Detaylara girilmeyen sözleşmelerin uzunluğu toplam 1 sayfa bile olabilmektedir. Ama iki tarafın da haklarını bilebilmesi ve ileride çıkan sorunlara delil olması adına sözleşmenin ve şartnamenin detaylıca yazılmasını tavsiye ediyorum.

    3.  Arsa sahibinden alınan Vekaletname

      Arsa sahibi diyor ki: Ben sana dairemi verdim, sözleşmeye imzamı da attım. Bundan sonra uğraşılacak angarya iş ne varsa top sende. Git benim adıma bunları hallet diyor. Nedir bunlar;- Çap, imar durumu, istikamet rölevesi almaya
      – Parselasyon, ifraz ve tevhid, sınır düzeltmesi, cins tashihi, isim tashihi yapmaya
      – Yola ve diğer kamu yararına terki gereken kısımları yapmaya
      – Tapuları almaya, kat irtifakı kurmaya, kat mülkiyeti tahsis etmeye
      – Belediye, Kadastro, Tapu daireleri ve diğer tüm Kamu kurumlarındaki her türlü işlemleri takip etmeye
      – Arsa sahibi adına gerekli vergi ve harçları yatırmaya
      – Yıkılmamış bina üzerinde bulunan dairelerin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini kapatmaya
      – Yıkım ruhsatını, temel altı ve temel üstü ruhsatını almaya
      – Mimari,statik, elektrik, mekanik vs. projelerini çizdirmeye ve yetkili mercilere onaylatmaya
      – Meslek odalarıyla görüşmeye ve gerekli belgeleri imzalamaya
      Mikail KARACA vekil tayin edildi denir ve sonra Mikail uğraşsın bu işin ameleliğiyle.Vekaletname noterden yapılır ve yaklaşık sayfa sayısı 2-3 civarındadır.

    4. Muvafakatname

      Muvafakatname birinin birine bir konu hakkında izin verdiğini belirten belgedir. Günlük hayattan örnek: 13 yıllık evli bir çift. Adam zil zurna sarhoş ve kumar borcu var. Borç gırtlağa dayanmış ve adam oturduğu evi satacak. Alacaklıyla beraber gidiyorlar tapuya ama nafile. Eşinin rızası, izni kısacası muvafakati olmadan adam o daireyi satamaz. (Not: Bu uygulama aileleri koruması bakımından süper oldu.)
      2.örnek: 15 yaşında çocuğu olan bir aile boşanmış ve çocuk yurtdışına gidecek. Pasaport almak için velayetinin kimde olduğuna bakılmaksızın muvafakatname istenir.Gelelim bizim sektördeki örneklerine, arsa sahipleri bize niye muvafakat veriyor.1) Hissedar Muvafakatnamesi: Örnek üzerinden anlatayım: 1’den fazla arsa sahibi var. Bu kişiler inşaatı birlikte yaptığına dair müteahhite muvafakatname yetkisi veriyor(vekaletnamede). Müteahhit de muvafakatnameyi belediyede gerekli yerlerde kullanıyor.

      ders-progra

      muvafakatname-1024x451
      Ben hala muvafakatnameyi mantığıma yerleştiremedim. Sonuçta arsa sahipleriyle kat karşılığı sözleşme yapıyorum. O kişinin muvafakat ettiği şeyleri sözleşmeye yazsak yetmiyor mu? Niye tekrardan muvafakatname diye birşey çıkartıyorlar. Bazı konularda istenmiyor artık. Örn: Eski binanın yıkımı için istiyorlardı, artık dediler ki zaten kentsel dönüşüm sürecinde ilerleyen bir yer, bütün arsa sahipleri buna otomatik muvafakat etmişlerdir. Ama isteyen yerler hala var sebebini bilen varsa beni de aydınlatsın.

    5. Taahhütname

      taahhutname-1024x628

      İnşaatın sahibi aslında arsa sahipleri. Müteahhit onların inşaatını belli bir kat-daire karşılığı yapıyor. Dolayısıyla müteahhit o arsa sahipleri adına kurumlara taahhüt veriyor. Üstteki örnekte hafriyatla ilgili taahhüt vermiş. Örneğin bazen İSKİ’ye zemin kata lokanta yapmayacağımıza dair taahhüt veriyoruz. Amaç yağlardan dolayı giderlerin tıkanması. Lokanta yapmak istediğimiz zamanlarda İSKİ’nin şartlarını yerine getirmemiz gerekiyor.( Atık yağları lavabodan atmayıp bir yerde biriktireceksin gibi) 2.örnek: Belediyeye, inşaatı fenni kurallara uygun yapacağımıza dair taahhüt veriyoruz. gibi gibi uzatılabilir.

    6. Röperli(Aplikasyon) – Çap(Plan Örneği) – İmar Durumu – İstikamet – Kot
      Alttaki resimlerde sırasıyla örneklerini görebilirsiniz. Belli bir standardı yoktur. Belediyeden belediyeye formatlar farklılık gösterebilir.

      Aplikasyon (Röperli), arsanın ölçekli ve kesin sınırlarını koordinat sistemiyle beraber gösteren bir belgedir. Ama yola terkleri vs göstermiyor. Yani arsam yola girmişse bile yola girmiş halini gösteriyor. Resimde kırmızıyla çizdiğim ufak kısım yola girmiş. Orasını mecburen terk etmek zorundayız.

      Harita Plan örneği’nin (çap)  ne işe yaradığını ben hala anlamış değilim. Galiba belediyeye ek gelir kazandırmak amacıyla verilen bir evrak. Çünkü çap’ta arsanın sınırlarını ölçeksiz gösteren bir belge.

      İmar Durumu, Binanın max yüksekliği, bina derinliği, ön-arka-yan bahçe mesafelerini, kot alınacak noktayı, varsa emsali, Taks’ı, inşaat nizamını, kat adedini, binanın fonksiyonunu(konut-ticari vs) gibi bilgileri gösteren evraktır.

      İnşaat İstikamet, Mimari projeyi çizmeye başlamadan bunu almak gerekiyor. Yan parsellerin mesafeleri, ebatları burada net olarak gözüküyor. Ayrıca yola terk edilecek kısım da belirtilmiş. Gidin bunun terkini yapın tekrar getirin diyorlar. Muvafakat işte burada da işe yarıyor. Yola terkini belediyeye bedelsiz yapmaya muvafakat veriyoruz. Tabi burada haritacı masrafları vs de var. Üstteki resimde yola terk olacak kısmı kırmızıyla gösterdim.

      Kot-Kesit belgesinde, binanın köşe noktalarının, bazı önemli noktalarının, yoldan 4-5 noktanın kotlarının yer aldığı belgedir. Resimden anlatmak gerekirse: Resmin sağ-üst tarafında 9.86 yazıyor, sağ-altta ise 5.83 yazıyor. Bu demektir ki öndeki yolla arkadaki yol arasında (9,86-5,83=4,03mt) kot farkı var. 5.83 olan taraf, 9.86 olan taraftan 4.03mt daha yüksekte. Yani inşaatçı bakış açısıyla: Kottan 1 kat çıkar.

      Parselde terk işlemi varsa Harita Mühendisi tarafından terk işlemi yapılr

    7. Kentsel Dönüşüm SüreciKentsel Dönüşüm sürecini iyi biliyorsanız bu maddeyi geçiniz. Malum; Türkiye’de inşaattan anlamayan kalmadı. Herkesin ülke yönettiği, milli takım yönettiği bir memlekette inşaattan anlamayan olur mu!Kentsel Dönüşüm dediğimiz olay çürük bir binanın Devlet’in kısmi desteğiyle yenilenmesidir. Devlet burada kira yardımı yapıyor, belediyeler harç-vergi almıyor, noter masrafları alınmıyor, gayrimenkul satışlarında Kdv oranı %1’e düşüyor. O yüzden binayı kentsel dönüşümle yapmak istiyoruz. Peki binayı kentsel dönüşümle yapmak için ne gerekiyor?Binadan hissesi olan 1 kişi, tapusuyla birlikte bir kentsel dönüşüm firmasına gidiyor. Bu firmalar binada teknik incelemeleri yapıyor ve Deprem Risk Raporunu hazırlıyor. Rapor Bakanlığa gidiyor, Bakanlık raporu onayladıktan sonra Tapuya şerh koyuyor. Dikkat! Tapuya şerh koyduktan sonra satış da yapamazsınız. Bu şerh yazısı tüm maliklere gidiyor, itiraz etmeleri için 15 gün süre veriliyor. Komisyon inceleyip hemen kararını veriyor.Başvurudan sonra binada yapılan teknik inceleme şunları içeriyor: Katlardan karot ile beton numunesi alınması, kolon ve kirişlerin içindeki donatıların(demirlerin) çap, korozyon, sıklık kontrolü vs.Bakanlığın riskli yapı raporunu onaylaması demek binanızın hemen yıkılacak olması demek. Süreç hemen başlıyor. Bakanlık size: İster kendin yap, ister müteahhite ver. Ama napacaksan HEMEN yap diyor. Aranızda 2/3 çoğunlukla anlaştıktan sonra ne anlaştıysanız binanın ortak karar protokolüne yazın diyor. Belki Anadolu’da kendi binasını yapanlar vardır ama İstanbul’da hemen herkes müteahhitle anlaşıyor.(“Bak bu teklifle yapacaksan yap, yoksa benim babam inşaatçı zaten, biz inşaattan iyi anlarız, biz kendimiz de yapabiliriz.” diye rest çeken de yok değil 😀 )Zurnanın dütdürü dediği 2 yer: 1) Müteahhit Seçimi  2) Üst kat komşunuz, anlaşmaya uymayan Enver Amcalar.
      Böyle bir durumdaysanız şu yazıları mutlaka okuyun;
      https://okumusamele.com/kentsel-donusememe/
      https://okumusamele.com/muteahhit-secerken-dikkat-edilmesi-gerekenler/
      https://okumusamele.com/tarlayi-satip-muteahhitlige-baslamak/
      Kentsel dönüşümle ilgili bu anlattıklarım çok yüzeysel olup detaylı bilgi almak isteyenler, bizim de çalıştığımız firma olan http://www.tektaskentseldonusum.com/ dan detaylı bilgi alabilir.
    8. Yıkım Ruhsatı
      Üst kat komşunuz Enver amca binayı yenilemeye ikna oldu, müteahhitle de anlaştınız, şimdi sıra Yıkım Ruhsatı almak için evrak işlerini halletmek. Belediyenin sitesinden Yıkım ruhsatı için gerekli evraklar yazıp çıkan sayfayı ctrl (c+v) yapınca ;
      1)Dilekçe
      2)İkametgah
      3)Nüfus Cüzdan Fotokopisi
      4)Tapu
      5)Çap
      6)İmar Durum Belgesi
      7)Röperli Kroki
      8)Elektrik, su ve doğalgazın kesildiğine dair yazı
      9)Hisseli ise hissedar muvafakati
      10)Tapu Sicil Yazısı
      11)Hesap işleri müdürlüğünden borcu yoktur yazısı
      12)Kadastrodan numarataj yazısı
      13)Binanın boş olduğuna dair muhtarlıktan belge
      14)Tapuda ahşap bina gözüküyorsa Anıtlar Kurulundan yazı
      15)Harçların yatırıldığına dair makbuz
      16)Fenni mesul belgesi
      17)Binaya ait 1 adet cepheden fotoğrafAçıklamalar
      5-6-7-8 numarayı yukarıda anlattık zaten
      8 numara için önce dilekçe veriyoruz. Sonra yazısını gidip alıyoruz.  Örnek dilekçe resimde.igdas-abonelik-kesme-1024x892
      9 numara da yukarıda muvafakatname kısmında anlatıldı.
      10 numara: Tapudaki hissedarlar. Yani bu binada kimin ne hissesi varsa onları bir göreyim ben diyor belediyedeki tombik amca. Burdaki herkesin muvafakati var mı diye bakcam diyor.(Haklı)
      11 numara: Emlak borcunu öde öde öde diye her tarafa ilanlar, brandalar asan belediye vardı ya, sen de inadına ödemiyordun. Şimdi o belediyenin eline düştün. Belediyelerin emlak borçlarını alması için bir yöntem bu da. Geçmişe dönük ne borcun varsa ödeyeceksin yoksa ruhsat vermem ve süreç tıkanır diyor.
      12 numara: Diyelim sen Mutlu sokak. No:12’de bulunan binayı yıkacaksın. Senin tapudaki ada/parsel bilgilerinle apartman no’sunun eşleştiğini göstermen için kadastrodan o yazıyı alman gerek.
      15 numara:
      Belediye: Paramız bitti ya da paramız var ama daha da lazım.
      Müteahhit: eee?
      Belediye: Versene para!
      Müteahhit: Niye vercem, noldu ki ?
      Belediye: E yıkım yapcan, o yüzden ver.
      Müteahhit: Ya ne alakası var binayı yıkmamla sana para vermem arasında.Müteahhit haklı bence ama sistem böyle. Yıkım ruhsatı alman için o harçları ödeyeceksin. Hem de seve seve.16 numara: Bu yıkımın başında duracak adam kim diyor. Yetkili kim. Bana teknik personel gösterin diyor. Şantiye şefi vs.Sonra bütün bu evrakları götürüyorsun belediyeye, o eksik bu eksik diye 1-2 tartışma. Bir zaman sonra ruhsatı alıyorsun. Kepçe geliyor ve  saatte yıkıyor. Bu kadar uğraş 1 saat için 🙂 Her yerde de kepçeyle yıkılmıyor tabi. Ben genele vurdum.
    9. Zemin Etüdü
      Adı üstünde zaten. Bilmeyenler için google.com. Statik proje çizilirken Zemin etüdü sonuçları önemli. Özellikler yatak katsayısı, zemin sınıfı, zemin türü vs.
    10. Proje Çizimleri
      Bu aşamada mimarla anlaşıyorsun. Mimar, mimari projeni çiziyor. Kalan projeleri (statik, elektrik, mekanik vs) çizdiriyor. Sonra ruhsat başvuru sürecini takip ediyor. En azından birçok yerde sistem böyle işliyor.Benim statik projemi, elektrik projemi mimar niye çizdiriyo o kısmını anlayamadım diye soruyorsan şu yazımı oku:  https://okumusamele.com/statik-projeyi-mimarin-cizdirmesi/
    11. Projelerin Birimlere Onaylatılması
      Mimarlar odası, İnşaat Müh. odası, Elektrik Müh. odası, Makine Müh. odası, Sular idaresi(İstanbul’da İSKİ), Elektrik idaresi(İstanbul’da Ayedaş ve Bedaş), İtfaiye(Artık iptal oldu, itfaiye kontrollerini belediye yapıyor.)Odalar kendi projelerini kontrol ediyor. Belediyelerin çoğu diyor ki biz projelerinizi kontrol etcez ama çok detaylı uğraşamayız. Önce odaya götürün onlar bi baksınlar. Onlar onaylarlarsa bize getirin. Bizi uğraştırmayın. Oda’lara bunun için belli ödemeler yapıyorsunuz tabii ki.
      İstanbul için örnek veriyorum, odalardan sonra İSKİ’ye gidiyorsunuz, kanal bağlantısını, bodrumdaki suyun tahliyesini, kuyuları, giderleri vs kontrol ediyor. Sonra Ayedaş’a gidiyorsunuz, binanın ihtiyacı olan güce bakıp binaya gelmesi gereken kabloyu hesaplıyor ve binaya özel trafo gerekip gerekmediğine karar veriyor. Bunlar sadece birkaç örnek, bunun gibi baktıkları daha çok maddeler var.
    12. Proje Müealliflerinin Onaylaması
      Proje müellifleri yani projeyi çizen/sorumlu kişilerin de yetkili olduğuna daire belgeleri hazırlıyoruz. Bu müellifler projelere imza atıyor.  Bütün projelerden 3 takım alıyoruz. 3’üne de imza atacaklar. Altta bunların örneğini görebilirsiniz.

    13. Yapı Denetim
      Anlaştığımız yapı denetim firması da bütün projeleri kontrol edip imza atıyor. Yapıya ilişkin bilgi formu (YİBF) yapı denetim tarafından hazırlanır. Sonra bütün projeleri belediyeye veriyoruz.
    14. Belediyedeki Birimler
      Çizilen projeleri belediyedeki birimlere onaylatma zamanı geldi. En zevkli kısım!!! Evrağını takip etmezsen yıllarca onaylanmayabilir. Takip etsen bile aylar sürüyor. O hiç sevmediğin kıçıkırık raportörler seni çok güzel oyalıyorlar. İşler yetişmiyor vs. Sırf bu işler için mimarların belediyede iş takip eden adamları var. Sonra onlar da kendi arasında kalite kalite ayrıldı. Bu işi yapan firmalar çıktı. Tek yaptıkları sizin evraklarınızı takip etmek. Aralarındaki kalite farkı: Ruhsatı aldıkları süre. Kimi 1 ayda alıyor kimi 2 ayda. Ona göre de fiyat istiyorlar. Sırf bu iş için şirket kuranlar var.
      Her onaylanan proje için harç  yatırıyorsun, nihayetinde herkes imzaladıktan sonra Teknik başkana gidiyor. Bu kısımda belediye sizden zorla bağış adı altında rüşvet/haraç almak isteyebilir. O tamamen sizin veya adamlarınızın belediyeyle olan ikili ilişkisine kalmış. Ben(biz) rüşvet vermeye, her ne isimde olursa olsun karşıyız. Eğer tüm evrakları doğru bir şekilde hazırlamışsak, hiçbir eksiğimiz yoksa, harcımızı da yatırmışsak bize ruhsatımızı vermek zorunda. Siz de hakkınızı arayın. Gerekli durumlarda yetkili mercilere başvurun. Çok zor durumda kaldınız diyelim ve işinizi çözemiyorsunuz. Kimseye elden ödeme yapmayın, istenen parayı derneğe bağış olarak yatırın.
    15. Yapı Ruhsatı İçin Diğer Evraklar 

      – Yambis Numarası ( Çevre Ve Şehircilik Müdürlüğü’nden Müteahhitlik Numarası alınacak)
      – Ticaret Sicil Faaliyet Belgesi
      – Vergi Levhası

Önemli Not: Süreç çok uzun ve karışık olduğu için yazıyı tek seferde yazmak biraz zor oldu. Atladığım maddeler muhakkak vardı. Dosyaların örneklerini, resimleri gün geçtikçe ekleyeceğim. Eklemek istediğiniz madde olursa yorum kısmında belirtirseniz gerekli düzeltmeyi sağlarım.

12 YORUMLAR

  1. YAP-SAT işin hafriyatından-iskanına kadar kaba ve ince iş kalemlerini sırasıyla iş programı yapacak kadar anlatacak yazı paylaşır mısın çok güzel ve faydalı olur mesela kaba iş bitti hangi ince işleri aynı anda yapabiliriz ya da yapamayız gibi bilgiler de süper olur

  2. Uzun zamandır aklımda. Sizin gibi isteyen çok kişi var. Ama çok uzun bir yazı olacağından biraz vakit lazım. Müsait bir vakitte resim de ekleyerek yazacağım inşallah.

  3. @Aziz: OSB’lerle ilgili ne yazısı olacak, veriyorsun aylık 300tL, şantiyenin olduğu yeri bile bilmiyor. O kadar.
    @Erdem: Bu işleri para için değil keyif için yapıyorum. Ama neden olmasın…

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here

*