DETAYLI EMSAL HESABI (1 EKİM 2017) NASIL YAPILIR?

2
278
Bu yazı 1 ekim 2017 İmar Yönetmeliğine göre yazılmıştır.
Bir önceki yönetmeliğe göre yapılan hesap için: https://okumusamele.com/detayli-emsal-hesabi-nasil-yapilir/

Çok sıklıkla karşılaştığımız bir konu.

Ali amca gelir ve tapusunu verir. Oğlum bizim bu binayı yıksak yerine nasıl bir inşaat oluyor diye sorar.

Şimdi sırasıyla izlenmesi gereken adımları yazacağım ve terimleri açıklayacağım.

Öncelikle hesaplarımızı yaparken uymamız gereken yönetmelik Tip imar yönetmeliğidir. Eğer inşaat mühendisi, mimar veya bu işlere meraklı birisiyseniz bu yönetmeliği dikkatlice okuyun. Bu yönetmelik İmar Kanunu’na göre hazırlanmıştır ve tüm Türkiye’de geçerlidir. Hâl böyle olunca bir sürü sıkıntıyı beraberinde getiriyor. Niye mi?
Anadolu’nun bir mahallesindeki bir arsayla, İstanbul’un çok değerli yerindeki bir arsa için aynı şartlar geçerli olur mu? Tabii ki olmaz. Bu yüzden Plan notları diye bir şey çıkmış. Tip imar yönetmeliğinin bir çok yerinde özel konularda ” ilgili belediye yetkilidir” diye bir ifade kullanılmış.

Bir kaç örnek verelim;

  • H/2 arka bahçe mesafesini temin etmek şartı ile bina derinliğini (40.00) m. ye çıkarmaya ilgili idare yetkilidir.
  • Fazla meyilli ve tehlike arzeden yerlerde uygulanacak şekli takdire Belediye yetkilidir.

Ama en önemli madde şu:

Madde 3 – İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, (Değişik ibare:RG-1/6/2013-28664) ilgili idare yetkilidir.

Yani plan notları: Belediyenin Tip İmar Yönetmeliği dışına çıkmadan kendince aldığı kurallardır diyebiliriz. Her belediyede farklı farklıdır. Örnek olarak: Kadıköy belediyesi plan notları

Şimdi gelelim hesap yapmaya.

Elimizdeki bilgiler şunlar: 3315 Ada / 98Parsel

http://webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu/index.aspx  sitesine girip Ada/parsel’i giriyoruz ve karşımıza şu sayfa çıkıyor.

 

emsal örnek çalışma

Gördüğünüz gibi, köşe başında bir arsaymış.
Öncelikle şunu belirteyim: Net hesap yapmak istiyorsanız belediyeye gidip imar durumu almalısınız. Çünkü sistem size bu arsayı autocad veya netcad formatında vermiyor. Bu yüzden net ölçü alamıyoruz. Örneğin bu arsanın kadıpaşa sokağa bakan cephesinde arsanın ufak bir kısmı yola girmiş. Bu ufak kısmın belediyeye bedelsiz terk edilmesi gerekiyor.  İmar durumu alırsak arsanın köşe noktalarının koordinatlarını veriyorlar. Bu sayede net alanı ve cephe uzunluklarını öğrenmiş oluyoruz.

Arsanın kaç m² olduğu bazı belediyelerin imar durumu belgelerinde yazıyor ama bazıları da yazmıyor, kadıköy gibi.
Bu arsanın m²’sini öğrenmek için http://webgis.kadikoy.bel.tr/keos/ sitesine girelim ve arama kısmına 3315/98 yazın. Arsamız 1479,98 m² imiş.
Üstteki yola terk kısmına gelince, zannediyorum 10 m² kadar bir terk alanımız var. Belirttiğim gibi: bunu bedelsiz terk ediyoruz. Bu alanı terk etmeden ruhsat alamıyoruz.

Terk ettiğimiz alanlardan sonra 1470m² kaldığını varsayalım ve devam edelim.

İmar durumundaki KAKS kısmına bakıldığında 2,07 olduğu görülür.

Yani yapılacak inşaat alanı = 1470*2,07= 3042,9 m²

Not: Yazının buraya kadarki kısmı bir önceki yazıyla aynı.

Yeni yönetmelikteki madde şu şekilde: “”emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.””

Yani diyor ki: 3042,9×0,30 artır = 3042,9+(3042,9×0,3)=3955,77m²
Bu kadar inşaat yapacaksın diyor, her şey bunun içinde sadece binada yangın merdiveni yapacaksan, yangın merdivenini ve güvenlik holünü ayrıca eklersin diyor.

Eskiden Taksa dahil olmayan alanlar yangın merdiveni, güvenlik holü, şaftlar, asansörler vardı. %20’ye dahil alan hesabı vardı, kat holü dahildi, balkonun birazı dahildi. Müteahhitler katakulleli işler yapıyorlardı, şaftları büyük yapıp sonradan dairenin içine katıyordu mesela.

Yeni çıkan yönetmelikte bu hesapların hepsi kalktı. Yapacağın toplam m² belli. İstediğin gibi yap.

Hesabı yaptıktan sonra maliyetini hesaplamak için www.insaathesabi.com‘a girmeyi unutma.

Emsal hesabını bana  öğreten Y.Mimar İdris UZUNER (Bkz. Znr Mimarlık) abime çok teşekkür ediyorum.

2 YORUMLAR

  1. Yeni yönetmelik te ÷30 arttir diyor hesapta ÷20 artmış üstad … Ayrıca balkon asansör saft yangın merdiveni bu ÷30 içinde mi ?

  2. Haklısın Emrah kardeşim.
    çaktırmadan düzelttim.
    balkon, asansör, şaft dahil. yangın merdiveni değil.
    Ya olay şu aslında: Eskiden siz şantiye şefleri ve müteahhitler, şaft taks’a dahil değil diye şaftı büyük yapıp sonradan odanın içine katmaya çalışıyordu. Kat holünü büyük yapıp sonradan daire kapılarını biraz daha ileri alıyordu vs vs. Şimdi demişler ki, sizle mi uğraşcam. %30 yapıyoruz. her şey içine dahil, ne haliniz varsa görün. Yangın merdivenini katmama sebepleri de her binada olmaması. Şimdi diyecekler ki yangın merdiveni de dahil, herşey dahil %30. Oradan biri çıkıp diyecek ki e bizim bina 5 katlı bizde yangın merdiveni yok. O zaman olmayanlar için sadece %30, olanlar için %30+yangın merdiveni demişler.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here

*